Immobilien als Kapitalanlage

welche Rendite ist zu erwarten?


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Im Internet wird immer häufiger Werbung gemacht für so genannte Kapitalanlageimmobilien. Die Aussage der vielen unterschiedlichen Websites lautet stets: »Kaufen Sie jetzt für einen verschwindend geringen Eigenanteil eine Wohnung und schaffen Sie sich damit ein zweites Standbein.« Der Ablauf soll folgendermaßen funktionieren: Eine bereits vermietete Eigentumswohnung wird gekauft und durch die Mietzahlungen abgezahlt. Für Kapitalanleger, je nach Preis der Wohnung und der Höhe der Kaufnebenkosten, kann sich das durchaus lohnen. Allein schon, weil Steuervorteile und teils auch eine staatliche Förderung genutzt werden können. Das Problem: Viele der angesprochenen Kunden sind gar keine Kapitalanleger.

Neben dem Klumpenrisiko sind auch Liquiditätsprobleme möglich

Da viele der sogenannten »Kapitalanleger« über wenig bis gar kein Eigenkapital verfügen, kommt es leider häufig vor, dass bei größeren Reparaturen oder einem Mietausfall Probleme mit der Liquidität auftreten. Statt der erwarteten Rendite sind somit hohe Schulden und unter Umständen der Verlust der Wohnung kein Einzelfall. Die Rechnung der Anbieter beinhaltet leider viel zu häufig keine Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie. Zwar werden die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum durchaus eingerechnet, aber wenn innerhalb der Wohnung etwas erneuert werden muss, steht der »Anleger« vor einem großen Problem.

Mindestvoraussetzungen für eine vermietete Immobilie

Um wirklich sicher sein zu können, die Wohnung und alles, was damit zusammenhängt, stemmen zu können, sollte zumindest etwas Eigenkapital vorhanden sein. Im Mittel sind 20–25% eine gute Summe. Das bedeutet nicht zwingend, dass es auch für die Finanzierung eingesetzt werden muss, denn schließlich können die Kosten für die Kapitalbeschaffung (also auch die Zinskosten) von der Steuer abgesetzt werden (bitte befragen Sie dazu Ihren Steuerberater). Es kann sich also lohnen, weniger eigenes Kapital einzusetzen und stattdessen auf eine höhere Finanzierungssumme zu setzen. Außerdem sollte die monatlich fällige Rate nur so hoch gewählt werden, dass auch im Falle eines Mietausfalls die Zahlung gesichert ist. Daneben ist es selbstverständlich notwendig, dass Rücklagen geschaffen werden, damit auch bei unvorhergesehenen Reparaturen oder nötigen Renovierungsarbeiten keine Engpässe auftreten.

Wie Schrödingers Katze: ein Angebot, das gleichzeitig gut und nicht gut ist

Betrachten wir einmal ein und dasselbe Angebot mit zwei verschiedenen Augen:

Angebot: Eine Wohnung von 40 qm, die Kaltmiete beläuft sich auf 290,- Euro pro Monat, die Finanzierungssumme beträgt 60.000,- Euro. Als Hausgeld sind noch einmal 120,- Euro pro Monat für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen. Die Gesamtkosten inkl. Makler und Kaufnebenkosten betragen somit 67.800,- Euro.

Die Finanzierung soll vollkommen ohne Eigenkapital erfolgen. Zinssatz und Tilgung sollen sich somit jeweils auf 2 % belaufen, die Annuität beträgt somit 226,- Euro pro Monat. Die Laufzeit umfasst insgesamt knappe 34,69 Jahre.

Die Rechnung aus der Sicht des Verkäufers sieht nun so aus:

Monatliche Mieteinnahmen: 290,- Euro

Monatliche Kosten für Hausgeld: 120,- Euro
Kreditrate: 226,- Euro
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Gesamtkosten monatlich: 346,- Euro


Mithin selbst zu zahlen: 56,- Euro



Für eine Selbstbeteiligung von nur 56,- Euro pro Monat erhält hier also der Kapitalanleger nach nur knapp 35 Jahren eine eigene zweite Einnahmequelle. An dieser Stelle hört die Beratung meistens auf.

Ab jetzt muss unterschieden werden zwischen dem echten Kapitalanleger mit hohem Einkommen und Rücklagen und dem einfachen Arbeiter mit mittlerem Einkommen ohne Eigenkapital.

Der echte Kapitalanleger hat kein Problem damit, regelmäßig weitere Investitionen für die Instandhaltung zu tätigen. Somit ist die Wohnung über viele Jahre vermietbar. Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit für regelmäßige Mietsteigerungen ebenfalls hoch, was in der Regel die Investitionskosten ausgleichen sollte. Daneben gilt natürlich: Wer aufgrund eines hohen Einkommens eine hohe Steuerlast hat, kann durch die Abschreibungen und das Absetzen der Kreditkosten eine wesentlich höhere Steuerersparnis realisieren als jemand, der aufgrund seines geringen Verdienstes ohnehin wenig Steuer bezahlt.

Der Arbeiter wird aufgrund seiner knappen Haushaltssituation unter Umständen Probleme haben, die nötigen Ausgaben zu tätigen. Außerdem gilt ohnehin von Beginn an, dass bei geringerer Bonität ein höherer Zinssatz gezahlt werden muss. Wird ein zusätzlicher Kredit für Investitionen fällig, so gilt dies selbstverständlich auch für diesen. Sollte die Wohnung einmal über eine gewisse Zeit leer stehen, so kann dies häufig nicht durch das normale Einkommen abgefedert werden und die ganze Finanzierung ist in Gefahr.

Wer also nur eine kleine Rate zahlen kann, sollte sich unbedingt überlegen, ob es nicht sinnvoller ist, die genannten 56,- Euro in einen Wertpapiersparplan zu investieren. Breit gestreut sollte eine Rendite von 2,4–4 % möglich sein.

Positive Aussichten für echte Kapitalanleger

Hat der Käufer der Immobilie genügend Rücklagen, um regelmäßige Modernisierungen vorzunehmen, sollte bei einem Verkauf nach beispielsweise 50 Jahren zumindest der ursprüngliche Kaufpreis wieder erzielbar sein. Auch enorme Preissteigerungen wären möglich. Selbstverständlich gibt es dafür keine Garantie. Da die Wohnung in einem guten Zustand auch weiterhin vermietet werden kann, sollten sich auch die zwischenzeitlichen Investitionen dadurch amortisieren. Unsere Rechnung kann aufgrund der vielen Variablen nicht genau sein – das soll sie auch gar nicht. Es geht ausschließlich um eine Darstellung der Zusammenhänge. Die Stiftung Warentest bietet auf ihrer Website einen recht ausführlichen Renditerechner an, der auch Mietsteigerungen, Nebenkosten, Anschlussfinanzierung, Abschreibungen usw. berücksichtigt.

Älteste bekannte Version der Seite: 15.04.2019
Letzte Überarbeitung der Seite: 23.04.2019



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Autor: Claus A. Lampert (wenn nicht anders angegeben)
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